I den forløbne uge afgjorde Planklagenævnet, at Gentofte Kommune har handlet i strid med “officialprincippet”. Nævnet mener, at en husejers oplysninger om ombygning af en garage var forkerte. Kommunen burde have undersøgt ombygningen ved selvsyn. Men ville et tilsyn have givet oplysninger, som havde ført til en anden kommunal afgørelse?
Garage inddraget til beboelse?
En husejer begyndte en ombygning af sin garage, og ejerforeningen klagede til Gentofte Kommune. Foreningen mente, at husejeren var i gang med at bygge garagen om til beboelse. Kommunen bad ejeren om en redegørelse. Han svarede, at han var i gang med en ombygning. Men garagen blev fastholdt som garage – den blev ikke indrettet til beboelse.
Ejeren sendte bl.a. et fotografi, som viste garagen med åben port og en parkeret bil. Kommunen vurderede, at det fortsat var muligt at bruge garagen til parkering. Det var vigtigt, for bevaring af garagen var en forudsætning for, at ejerforeningen kunne overholde lokalplanens krav om antallet af parkeringspladser.
Ejerforeningens klage
Den afgørelse klagede ejerforeningen over til Planklagenævnet:
- Når garagen bliver bygget om til beboelse, bliver lokalplanens krav til antallet af parkeringspladser ikke overholdt.
- Kommunens afgørelse er i strid med officialprincippet.
- Kommunens sagsbehandling er mangelfuld, fordi ejerforeningen burde have været hørt.
Planklagenævnet afviser i sin afgørelse at vurdere, om garagen er ombygget til beboelse. Nævnet tager heller ikke stilling til, om ejerforeningen burde have været hørt. Kommunens afgørelse er nemlig i strid med officialprincippet. Sagen er ikke belyst godt nok. Det er så væsentlig en mangel, at afgørelsen ophæves.
Hvad betyder officialprincippet?
En kommune skal skaffe de nødvendige oplysninger. Det er et grundlæggende forvaltningsretligt krav, som kaldes officialprincippet eller undersøgelsesprincippet. Princippet sikrer, at der er et tilstrækkeligt grundlag for en afgørelse.
Det kan ikke hugges i granit, hvad officialprincippet betyder for den kommunale sagsbehandling. Det beror på et skøn, skriver Planklagenævnet. Der er f.eks. ikke ikke en generel pligt til at besigtige en ejendom. Det kan være tilstrækkeligt at skaffe byggetegninger, kortmateriale og luftfotos.
Pligt til at undersøge forkerte oplysninger
Planklagenævnet peger i denne sag på, at kommunen bygger sin afgørelse på husejerens redegørelse – herunder fotografiet. Fotografiet omdrejningspunktet for nævnets afgørelse. På fotografiet ser en stolpe ud til at være redigeret væk. Stolpen formodes at holde garageporten åben i den ene side. I den anden side hælder porten. Derfor kan man være i tvivl om, om garagen reelt kan bruges til parkering, mener nævnet.
Dét burde kommunen have undersøgt nærmere, fremgår det i afgørelsen. I henhold til officialprincippet kan kommunen nemlig have pligt til at indhente flere oplysninger, hvis der er grund til at tro, at oplysningerne fra bygherre er forkerte eller utilstrækkelige.
Kommunens svar på klagen
Ejerforeningen peger i sin klage på, at garagen nu er indrettet med bl.a. nyt vindue, klinker, radiator og adgang fra boligen. Desuden er garageportens hejseværk fjernet. Foreningen mener derfor, at garagen reelt er inddraget i beboelsesarealet.
Kommunen svarer – for så vidt angår officialprincippet – at husejerens redegørelse om byggearbejderne svarer til det, som ejerforeningen beskriver i sin klage. Ejerforeningen gør ikke opmærksom på nye forhold, som kommunen ville have opdaget ved selvsyn – herunder tilsyneladende at garagens hejseværk er fjernet.
Retlig mangel eller vurdering?
Hvad skal Gentofte Kommune og vi andre gøre i fremtiden? Det nemme, hurtige svar på spørgsmålet er, at vi skal undersøge forholdene ved selvsyn, hvis en bygherres oplysninger ser forkerte eller utilstrækkelige ud. Men jeg synes, at Planklagenævnets afgørelse i denne her sag giver stof til eftertanke.
Er det spørgsmålet om retlig mangel, Planklagenævnet tager stilling til? Eller er nævnet uenigt i kommunens vurdering?
Planklagenævnet peger på, at fotografiet viser, at garageporten ikke kan holde sig åben ved egen hjælp. Dén mistanke burde have ført til, at kommunen undersøgte forholdene på stedet. Men at hejseværket var fjernet – det vidste kommunen angiveligt allerede, før klagen blev modtaget.
Nævnet mener, at det “rejser en rimelig tvivl om, hvorvidt garagen reelt kan anvendes til parkering”, hvis garageporten skal understøttes af en stolpe. Kommunen mener noget andet. Det manglende hejseværk betyder ikke, at garagen ikke kan bruges som garage: “Fjernelse af en fjeder for let løft…udgør ikke forhold, der dokumenterer, at en lokalplans bestemmelser ikke er respekteret”.
Artiklens forfatter er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelse er lang og detaljeret. Jeg deler min læsning for at give dig et overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket nedenfor.
Planklagenævnets afgørelse i sagen den 21. januar 2021.
