Planklagenævnet ophæver torsdag Nyborg Kommunes lokalplan 318: Lokalplanens krav til antallet af parkeringspladser er mere lempeligt end kravet i kommuneplanen, og den går ikke. Til gengæld må byggeretten gerne fastsættes som etageareal. Og kommunen kan fastsætte forskellige byggeretter inden for samme rammeområde.
Højere byggeret og færre p-pladser til små boliger
På en grund i Nyborg er der opført en beboelsesejendom med 6 boliger i år 1900. Nu vil grundejeren opføre en bygning mere med 6 små boliger. Nyborg Kommune udarbejder en lokalplan og et kommuneplantillæg: Projektet hænger sammen med byrådets ønske om, at alle skal kunne finde en bolig til en overkommelig pris i byen.
Kommuneplantillægget fastsætter en højere byggeret på grunden end i resten af rammeområdet. Lokalplanen fastsætter en lavere p-norm end kommuneplanen. Naboerne klager over begge dele og får delvist medhold af Planklagenævnet: Lokalplanen ophæves.
Lokalplanens p-norm må ikke være mere lempelig
Kommuneplanen i Nyborg fastsætter en generel ramme for parkering til etageboliger på 1½ parkeringsplads per bolig. 6 nye boliger burde altså medføre et krav om mindst 9 parkeringspladser. Men lokalplanen fastsætter en p-norm på ½ parkeringsplads per bolig – altså mindst 3 parkeringspladser. Lokalplanområdet ligger stationsnært, fremgår det i lokalplanen. De små boliger henvender sig til unge uden bil. Derfor den lavere p-norm.
Men den går ikke, afgør Planklagenævnet: “En lokalplan må ikke være i strid med kommuneplanen…den mere detaljerede planlægning er begrænset af rammerne i den overordnede planlægning”. Lokalplanen må ikke fastsætte en mere lempelig p-norm end kommunenplanen. Derfor ophæves lokalplan 318.
Byggeret skal ikke defineres som bebyggelsesprocent
Den samlede byggeret på grunden fastsættes til højst 927 m2 etageareal – svarende til en bebyggelsesprocent på knapt 125. Det overskrider rammeområdets bebyggelsesprocent for etageboligbebyggelse, som er fastsat til højst 60. Det kan ikke være lovligt, mener naboerne.
Men jo, det er det, fastslår Planklagenævnet: Det er “uden betydning, at det ikke fremgår i kommuneplantillægget, hvor høj bebyggelsesprocent der må være på den konkrete ejendom, da det fremgår præcist af tillægget, hvor mange kvadratmeter der må være for hele ejendommen”.
Forskellige byggeretter er i orden
Byggeretten på grunden må altså gerne fastsættes som et maksimalt etageareal. Men hvorfor må denne grundejer bygge så meget mere end andre inden for rammeområdet, spørger en nabo. Jeg har tidligere fået afslag på at sælge en del af min grund, fordi bebyggelsesprocenten ville blive overskredet.
Kommunen overskrider ikke lighedsgrundsætningen, vurderer Planklagenævnet: Kommunen må gerne “vedtage planer, som giver mulighed for f.eks. overskridelse af bebyggelsesprocenten, der ikke tidligere har været muligt i det pågældende område, eller som fortsat ikke er muligt i andre områder i kommunen”.
Nævnet skriver det ikke i denne afgørelse. Men forudsætningen må være, at kommunen kan begrunde forskelsbehandlingen sagligt. Det gør Nyborg Kommune netop: Man vil ikke generelt øge bebyggelsesprocenten til 125. Det afhænger af en individuel vurdering af hver enkelt ejendom: Kan der skaffes parkeringspladser og friarealer nok? Vil mere bebyggelse genere naboerne?
Hvad skal Nyborg Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Planklagenævnets besked til os byplanlæggere er klar, synes jeg:
- Overordnet planlægning: En lokalplan kan være mere restriktiv men ikke mere lempelig end kommuneplanens hovedstruktur, retningslinjer og rammebestemmelser – uanset gode, planlægningsmæssige argumenter. I det fynske eksempel må kommunen enten lempe kommuneplanens p-norm i kommuneplantillægget, eller videreføre p-normen i lokalplanen.
- Byggeret: Det er ikke afgørende, om byggeretten fastsættes som en maksimal bebyggelsesprocent eller som et maksimalt etageareal.
- Lighedsgrundsætningen: En grundejer har ikke krav på samme byggeret som andre. Kommunen må gerne fastsætte forskellige byggeretter – det skal bare kunne begrundes sagligt.
Relevante links
Planklagenævnets ophævelse af lokalplan 318.
Nyborg Kommunes lokalplan 318 og kommuneplantillæg 22.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv. Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
