Det kræver som udgangspunkt en lokalplan, før der kan opføres tæt/lav-boliger. Men det gælder ikke 9 tæt/lav-boliger i Højbjerg, for bebyggelsen ligner den eksisterende bebyggelse i nærområdet. Der er ikke tale om en væsentlig ændring i det bestående miljø, mener Planklagenævnet i en afgørelse fra 2023. I anden afgørelse fra samme år afgør nævnet, at 12 rækkehuse er lokalplanpligtige.
Mange dispensationer – ny lokalplan?
Aarhus Kommune giver byggetilladelse til 9 boliger i Højbjerg. Kommunen dispenserer fra en række lokalplanbestemmelser om mindste grundstørrelse, bebyggelsesprocent, bygningshøjder og terrænregulering. Tidligere er der dispenseret til at fælde fire bevaringsværdige træer. Projektet medfører også, at en eksisterende vandværksbygning skal rives ned.
En nabo klager til Planklagenævnet over kommunens afgørelse. Der er tale om mange dispensationer. Eksisterende bebyggelse og beplantning har stor bevaringsværdi, fordi ejendommen ligger i landsbykernen. Kommunen har pligt til at udarbejde en ny lokalplan, mener naboen. Dén opfattelse deler nævnet ikke.
Generelt om lokalplanpligt i henhold § 13, stk. 2
En kommune har pligt til at udarbejde en lokalplan før større bygge- og anlægsarbejder. Det fremgår af planlovens § 13, stk. 2. Det afgørende er, skriver Planklagenævnet, om projektet vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø. Det gælder også nedrivninger.
Det spiller ingen rolle for lokalplanpligten, om ændringerne er positive eller negative. Men det kan have en betydning, om der er tale om et sårbart miljø, eller om borgerne bør have mulighed for indflydelse.
Ingen lokalplanpligt for de 9 boliger
Tæt/lav-boliger er som udgangspunkt lokalplanpligtige, skriver Planklagenævnet, medmindre de ikke afviger væsentligt fra den eksisterende bebyggelse i området. Projektet omfatter 3 dobbelthuse og et rækkehus med 3 boliger. Det er ikke lokalplanpligtigt, afgør Planklagenævnet, for der er ikke tale om en væsentlig ændring i det bestående miljø.
Nærområdet er præget af tæt/lav-boliger og parcelhuse, påpeger nævnet. Det handler om et mindre areal. Den nye bebyggelse adskiller sig ikke i højde og volumen. Nedrivning af en eksisterende bygning og behov for at fælde 4 bevaringsværdige træer medfører ikke i sig selv lokalplanpligt.
12 rækkehuse forudsætter lokalplan
De 9 tæt/lav-boliger i Højbjerg kræver altså ikke lokalplan. Men 3 boliger mere havde måske udgjort en afgørende forskel. I en tilsvarende afgørelse fra maj 2023 vurderer Planklagenævnet, at 12 rækkehuse i Tylstrup forudsætter lokalplan.
I dette tilfælde er det afgørende for nævnet, at der er tale om en forholdsvist stor bebyggelse i et mindre bysamfund. Nævnet lægger også vægt på, at rækkehusene vil medføre, at en erhvervsejendom bliver omringet af boliger. Du kan læse mere om denne afgørelse i artiklen “12 rækkehuse kræver lokalplan“.
Spiller den gældende lokalplan en rolle?
I henhold til planlovens § 13, stk. 5 har en kommune ikke pligt til at udarbejde en ny lokalplan, hvis er allerede findes en gældende lokalplan, som regulerer den påtænkte bebyggelse detaljeret nok. Det gør der ikke i Tylstrup. Men er den gældende lokalplan i Højbjerg detaljeret nok, selvom der er behov for dispensationer?
Det får vi ikke svar på, for Planklagenævnet tager ikke stilling til spørgsmålet i sin afgørelse. Derfor ved vi heller ikke, om det har været afgørende for forskellen på udfaldet i de to afgørelser, om der findes en gældende lokalplan eller ej.
Mere information
Planklagenævnets afgørelse i sagen om rækkehusene i Højbjerg.
Aarhus Kommunes lokalplan 449.
Gå ikke glip af nyhedsbrev
Hvis du ikke vil gå glip af artiklerne om Planklagenævnets afgørelser, så tilmeld dig mit nyhedsbrev her: https://www.carlsensplaner.dk/tilmeld-dig-nyhedsbrev/
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
