De københavnske boligpriser er nu så høje, at det er stort set umuligt for en ung pædagog at købe en lille lejlighed. Mellemindkomstgrupperne kan ikke længere være med, og folk på overførselsindkomster er for længst stået af. De fleste af os er nok enige om, at der skal være boliger til alle slags mennesker i København. Men hvilke virkemidler har vi egentlig, hvis vi vil sikre boliger til dem uden høj indkomst?

BOLIGPRISER, DER DRIVER FOLK UD AF BYEN

Eksemplet med pædagogen stammer fra Boligøkonomisk Videnscenter fra decembers 2017. Du kan google københavnske boligpriser og finde følgende tal:

• Ejerboliger er blevet 60 % dyrere på seks år
• Andelsboliger er steget med 50 til 375 %
• Private udlejningsboliger blev 15 % dyrere at leje fra 2014 til 2015*

Har du købt din bolig for mange år siden? Har du fundet en af de få billige lejeboliger i København*? Hvis ikke, så ser det sort ud, medmindre du har rige forældre eller ejer en mindre formue. Hvis København skal være en by med plads til alle slags mennesker, så skal vi skaffe flere billige boliger i byen.

Spørgsmål er bare hvordan? Er almene boliger, flere boliger i det hele taget eller mindre boliger svaret?

*Lejen af private lejeboliger opført før 1992 og almene boliger skal som udgangspunkt være omkostningsbestemt. Lejen skal svare til udlejers omkostninger – ikke til markedsværdien af lejligheden. Det gør den slags lejligheder billige. Når private lejeboliger gennemrenoveres, må udlejer opkræve en leje, som svarer til det lejedes markedsværdi. I disse år gennemrenoveres hver femte lejebolig med den konsekvens, at lejen stiger med 30 % i følge LLO´s vurdering.

ØG ANDELEN AF ALMENE BOLIGER

Vi skal bygge flere almene boliger, mener Mikkel Warming, næstformand i AKB København. Almene boliger er markant billigere end private, siger han, og derfor den eneste løsning for fire ud af fem danskere, som gerne vil bo i byen. Måske har han ret. Lejen i almene boliger er omkostningsbestemt, mens priserne på nye private lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger følger markedet og stikker af for de fleste.

Hvis almene boliger er vejen frem, så har kommunen værktøjet: Siden 2015 kan en lokalplan stille krav om, at 25 % af boligmassen i nybyggeri skal bruges til almene boliger. Frank Jensen, Københavns overborgmester, lovede før kommunalvalget, at han vil bygge 9.000 almene boliger inden 2027 – nok til 20 % af de mennesker, som gerne vil bo i København.

 Almene boliger er essentielle for at sikre en by, hvor alle slags mennesker bor. Mikkel Warming, næstformand i AKB København.

BYG MANGE FLERE BOLIGER

Der skal bygges mange flere boliger i København, mener Ole Birk Olesen. Svaret er ikke bare flere billige almene boliger, siger han, for de udgør kun en fjerdedel af boligerne. Det handler om at lade markedet tage sig af opgaven, så udbud følger efterspørgsel: Er antallet af boliger stort nok, vil boligpriserne falde til et niveau, hvor alle kan være med. Ud fra et klassisk, markedsøkonomisk perspektiv er det logik for burhøns.

Vi skal bygge højere og tættere, og det må der være plads til, synes boligministeren: På Nørrebro bor der 19.000 mennesker per kvadratkilometer, påpeger han. I resten af København under det halve. Ikke overraskende var Morten Kabell, tidligere teknik- og miljøborgmester i København, uenig, da han blev spurgt i 2017. Det er vigtigt at holde fast i boligkvaliteten, sagde han. Hvis der bliver bygget for højt, så kommer der til at mangle lys og luft i de klassiske kvarterer. Den logik er til at følge: For meget og for tæt byggeri var en af grundene til usunde brokvarterer i 1800-tallets slutning og helt frem til 1960´erne.

Den eneste måde at sikre reelt billigere boliger på lang sigt…er ved at skabe et større og mere varieret udbud af boliger. Ole Birk Olesen, bygnings- og boligminister.

SÆT STØRRELSEN PÅ BOLIGER NED

Københavns Kommune har i flere år stillet krav om, at gennemsnitsstørrelsen på nye boliger skal være 95 m2. Samtidig er mange lejligheder blevet lagt sammen i forbindelse med byfornyelsen. Det harmonerer dårligt med, at syv ud af ti husstande i København består af enlige, mener Curt Liliegren fra Boligøkonomisk Videnscenter. De enlige har brug for små lejligheder, som man har råd til med én indkomst.

Med de mange enlige i København har Curt Liliegren en pointe. Ole Birk Olesen er inde på noget af det samme: Vi skal lære af New York og bygge ejendomme med studios – små etværelses-lejligheder. De bliver efterspurgt af Københavns enlige, og de er til at betale, selvom m2-priserne er høje, fordi de er små.

Det er stået på i årevis, at man i København bevidst har fjernet de små lejligheder. Det…har presset dem med de små indtægter ud af byen. Curt Liliegren, Boligøkonomisk Videnscenter.

ER FLERE BOLIGER LØSNINGEN?

Flere almene boliger, flere boliger i det hele taget eller flere små og billige boliger, siger Mikkel, Ole og Curt. Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforskningsinstitut har undersøgt effekten af de boliger, som blev bygget i København fra 2007 til 2015.

Hvis vi starter med Ole Birk Olesens løsning – at der skal bygges mange flere boliger – så konkluderer, at Hans Skifter Andersen, at nye boliger ikke har løst boligproblemerne i København. I hvert fald ikke for de fattigste københavnere. Kun 40 % af de nye boliger og de boliger, der blev ledige, gik til københavnerne. Resten flyttede tilflyttere ind i, og det er især folk med høje indkomster, som har haft glæde af nybyggeriet. Når man ser på andelen af fattige og københavnere med lav indkomst, så er de kraftigt underrepræsenteret.

Boligproblemerne…er øget meget i årene efter finanskrisen i 2007. Og disse problemer vil kun i begrænset omfang kunne løses ved nybyggeri. Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforskningsinstitut

Hans Skifter Andersen konkluderer, at nybyggeri af boliger kun kan løse boligproblemerne i begrænset omfang. Men han fortæller også, at boligdækningen i København er blevet væsentligt ringere fra starten af 1990´erne og til i dag. Dengang var der 58 boliger per 100 indbyggere. I dag er der 48. Færre flytter fra København, flere flytter til. Efterspørgslen er stigende, og Ole Birk Olesen vil sige, at vi ikke kan konkludere, at boligbyggeriet løser problemerne. Det ved vi først, når boligdækningen bliver større. Svaret er stadig mange flere boliger.

ALMENE BOLIGER GAVNER IKKE DE FATTIGE

Hvilken effekt har de nye boligers ejerform? Det har Hans Skifter Andersen undersøgt. Han ser på flyttekæderne: Hvem der flytter ind i de nye boliger, og hvem der flytter ind i de boliger, som bliver ledige. Nye ejerboliger gavner især folk med høj eller mellemstor indkomst.

For andre ejerformer – andelsboliger, almene boliger og private lejeboliger – gælder det, at effekten er stort set den samme for fattige og dem med lav indkomst. 30 % af dem, der har glæde af flyttekæderne, tilhører disse befolkningsgrupper. Det lyder måske af meget, men disse grupper udgør 40 % af Københavns befolkning.

Byggeri af almene boliger giver ikke flere muligheder for fattige og studerende for at flytte end andre ejerformer. Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforskningsinstitut

Tager Mikkel Warming så fejl? Er flere almene boliger ikke svaret på de københavnske boligproblemer? Det kommer an på, hvilke problemer du vil løse. Som Boligøkonomisk Videnscenter siger, så er det blevet sværere for folk med mellemindkomster at købe en bolig i København. Hans Skifter Andersens undersøgelse viser, at mange med mellemindkomster er flytter ind i de nye almene boliger. Hvis det er den befolkningsgruppen, du vil hjælpe, så er almene boliger måske en brik i løsningen.

NYE STORE BOLIGER BEDRE END SMÅ

Curt Liliegren klandrer Københavns Kommune for at stille krav om, at nye boliger skal have en høj gennemsnitsstørrelse. Der er brug for små, billige boliger, siger han. Det virker logisk, når man ser på, hvor mange enlige og fattige, der bor i København. Men Hans Skifter Andersen konkluderer, at store, nye boliger gavner de fattige mest.

Ser man på de nybyggede boliger alene, så er det folk med høj indkomst, som får glæde af store boliger. Folk med lav- eller mellemindkomst flytter ind i små boliger. Det er ikke overraskende, og ud fra den logik kan man sige, at små, nye boliger har større social effekt end store. Men ser man på flyttekæderne – altså både de nye boliger, og de boliger, der bliver ledige – så får studerende og fattige størst glæde af store, nye boliger. De giver den største flyttekædeeffekt, og frigiver flest små boliger.

Studerende og fattige (får) størst udbytte af byggeri af store boliger, fordi det giver den største flyttekædeeffekt og dermed frigiver flest små boliger. Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforskningsinstitut

FLERE BILLIGERE BOLIGER I KØBENHAVN – MEN HVORDAN?

De københavnske boligproblemer er komplekse, og der findes næppe noget entydigt svar på, hvordan man løser dem. Ud fra Hans Skifter Andersens undersøgelse kan man måske tillade sig forsigtigt at konkludere følgende:

1. Nye, almene boliger kan medvirke til at afhjælpe boligproblemerne, hvis det er dem med mellemindkomster, man vil hjælpe
2. Vi ved ikke, om flere boliger i København afhjælper boligproblemerne for dem, som ikke har råd til at bo i byen. Indtil videre ser vi det modsatte: Færre boliger i forhold til antallet af mennesker, der vil bo i byen
3. Der er stor efterspørgsel på små, billige boliger i København. Det kan se ud til, at vi skal bygge nye, store boliger, fordi det frigiver flest af de små, gamle og billige boliger i byen

KILDER

• Boligøkonomisk Videnscenters nyhedsbrev: http://www.bvc.dk/nyhedsbrev/Pages/Nyhedsbrev-27.aspx
• Priser på ejerlejligheder: https://www.information.dk/indland/2017/04/prisen-paa-koebenhavnske-ejerlejligheder-hoejere-boligboblen-paa-hoejeste-2006
• Priser på andelsboliger: https://politiken.dk/forbrugogliv/boligogdesign/art6023334/Private-vurderinger-f%C3%A5r-prisen-p%C3%A5-andelsboliger-til-at-stige-vildt
• Priser på private lejeboliger: https://finans.dk/live/privatokonomi/ECE7716986/15-pct.-dyrere-at-bo-til-leje-i-K%C3%B8benhavn/?ctxref=fplive
• Dyrere private lejeboliger: https://www.altinget.dk/by/artikel/llo-betalelige-boliger-forsvinder-fra-storbyerne
• Mikkel Warming: https://www.b.dk/kommentarer/uden-almene-boliger-ville-koebenhavn-kun-vaere-for-de-rigeste
• Frank Jensen: https://politiken.dk/indland/politik/art6066728/Frank-Jensen-g%C3%A5r-til-valg-p%C3%A5-9.000-flere-almene-boliger-i-K%C3%B8benhavn
• Ole Birk Olesen: https://www.b.dk/kommentarer/ole-birk-olesen-boligpriserne-i-koebenhavn-skal-ned-og-ikke-kun-de-almene
• Ole Birk Olesen og Morten Kabell: https://www.b.dk/kronikker/venstrefloejens-loesning-er-som-et-lille-plaster-paa-et-aabent-benbrud
• Curt Liliegren: https://politiken.dk/indland/art5631410/K%C3%B8benhavn-bygger-ikke-for-alle-sine-borgere
• Hans Skifter Andersen: https://sbi.dk/Assets/Udviklingen-i-boligsituationen-i-Koebenhavn-og-nybyggeriets-virkninger/SBi-2017-15.pdf