En del af den sekundære bebyggelse skal ikke regnes med i bebyggelsesprocenten. Det fremgår af fradragsreglen i bygningsreglementet. Fradraget gælder per bolig og ikke per ejendom. Det pointerer Planklagenævnet i en afgørelse om et udhus i Troense.

Forkert vurdering af beregningsregler

Ejeren af et rækkehus i Troense beder Svendborg Kommune om at give en lovliggørende dispensation til et udhus, men kommunen siger nej. Udhuset øger bebyggelsesprocenten på ejendommen, og den er allerede overskredet, fastslår kommunen. Udhuset skal fjernes. Ejeren af udhuset klager til Planklagenævnet, og nævnet ophæver afgørelsen.

En del af den sekundære bebyggelse skal ikke regnes med i bebyggelsesprocenten. Det fastsætter fradragsreglen i bygningsreglementet. Men kommunen har lavet en forkert vurdering i forhold til denne regel, for reglen gælder per bolig i henhold til bygningsreglementet. Ikke for ejendommen som helhed, fastslår Planklagenævnet.

Fradrag per bolig – ikke per ejendom

Kommunen trækker 35 m2 sekundær bebyggelse fra. Og det er sådan set rigtigt nok at tage fat i det bygningsreglement – BR 98 – som gjaldt, da lokalplanen blev vedtaget, fastslår Planklagenævnet. Der er bare fem boliger og ikke én på ejendommen i Troense. Derfor er det en væsentlig, retlig mangel, når der kun trækkes 35 m2 fra.

Fem boliger: To boliger i et dobbelthus og tre rækkehusboliger. Dermed skal der trækkes samlet 135 m2 fra – 35 m2 per bolig i dobbelhuset og 20 m2 per rækkehusbolig – når bebyggelsesprocenten fastsættes. Kommunen skal beregne bebyggelsesprocenten igen. Bliver den overskredet med grundejerens udhus, skal kommunen beslutte, om der skal gives en dispensation.

Hvad skal Svendborg Kommune og vi andre gøre i fremtiden?

Hos de fleste byggesagsbehandlere sidder det sikkert på rygraden, at fradragsreglen gælder per bolig og ikke per ejendom. Men det er godt for os byplanlæggere at få repeteret, synes jeg. Det drejer sig om den del af bebyggelsens omfang, som vi ikke begrænser med bebyggelsesprocenten i en lokalplan for et boligområde.

“Når der i en lokalplan er fastsat bestemmelser om bebyggelsesprocent, skal beregningen som udgangspunkt ske efter de beregningsregler i bygningsreglementet, der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen af lokalplanen”, skriver Planklagenævnet i en afgørelse fra 2019. Og nævnet fortsætter: “Byggelovgivningens regler fastsat i bygningsreglementet om beregning af bebyggelsesprocent kan ikke fraviges ved lokalplan”.

Fradragsreglen i det aktuelle bygningsreglement 2018:

• For fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse skal der ved beregning af etagearealet kun medregnes den del af arealet, der overstiger 50,0 m2 pr. bolig.
• For etageboliger, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse eller lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, er det 20 m2 pr. bolig.

Links

Planklagenævnets afgørelse i sagen om udhuset i Troense.

Svendborg Kommunes lokalplan 386.

Vejledning om fradragsreglen i bygningsreglementet (BR 18).

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.