Kerteminde Kommune må gerne fastsætte bebyggelsesprocenten for rammeområde 3.C.02 som helhed. Rammeområdet er udlagt til en ensartet anvendelse. Den planlægningsmæssige begrundelse er i orden, fordi planlægningen bygger på en masterplan for Kerteminde Havn. Og så er en lokalplan ikke ugyldig, selvom bestemmelserne muligvis strider mod hinanden.
Nyt plangrundlag for Kerteminde Havn
I 2020 vedtager byrådet i Kerteminde Kommune tillæggene 56 og 58 til kommuneplanen og lokalplan 314 endeligt. Det nye plangrundlag er grundlaget for at udvikle den nordlige havnekaj i overensstemmelse med kommunens masterplan, Havneudvikling Kerteminde.
En nabo til lokalplanområdet klager til Planklagenævnet. Lokalplanen er i strid med kommuneplanen, mener naboen, og dens bestemmelser strider mod hinanden.
Bebyggelsesprocent i strid med kommuneplanrammen?
Kommuneplantillæg 56 og 58 udvider kommuneplanens rammeområde 3.C.02, så en større del af Kerteminde Havn udlægges til centerområde. Samtidig øges bebyggelsesprocenten for rammeområdet som helhed fra 50 til 80.
Lokalplan 314 omfatter en del af rammeområde 3.C.02. Planen fastsætter, at der må opføres 7.700 m2 etageareal inden for delområde 1. Delområdet omfatter et areal på 7.133 m2, så bebyggelsesprocenten lander på 108.
Det strider da mod kommuneplanrammens maksimale bebyggelsesprocent på 80, mener naboen, og skal bebyggelsesprocenten ikke gælde den enkelte ejendom?
Samlet bebyggelsesprocent på 40 i lokalplanerne
“Den samlede bebyggelsesprocent for rammeområdet må vurderes ud fra de muligheder for maksimalt etageareal, de gældende lokalplaner inden for rammeområdet giver”, skriver Planklagenævnet i afgørelsen.
Kerteminde Kommune oplyser, at lokalplanerne inden for rammeområdet åbner mulighed for 30.250 m2 etageareal. Rammeområdet omfatter et areal på 75.755 m2. Lokalplanerne giver altså byggeret svarende til en samlet bebyggelsesprocent på 40.
Bebyggelsesprocenten for delområde 1 i lokalplan 314 er derfor ikke i strid med rammebestemmelserne, afgør Planklagenævnet.
Bebyggelsesprocent for område eller ejendom?
Men må kommunen overhovedet fastsætte en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed? Skal bebyggelsesprocenten ikke gælde den enkelte ejendom, som naboen mener? Nej, fastslår Planklagenævnet, ikke i det her tilfælde.
En samlet bebyggelsesprocent giver et hensigtsmæssigt råderum for konkret at tage stilling til udnyttelsen af delområder inden for rammeområdet via lokalplanlægningen, skriver Kerteminde Kommune. Desuden er rammeområdet udlagt til en ensartet anvendelse – nemlig centerformål.
Disse planlægningsmæssige begrundelser er der ikke grund til at tilsidesætte, konkluderer Planklagenævnet. Nævnet lægger “vægt på, at området indgår i en masterplan…for udvikling og omdannelse af havnen i Kerteminde, der bevirker, at lokalplanområdet har relevans for den øvrige del af rammeområdet”.
Lokalplanbestemmelser i strid med hinanden?
Lokalplan 314 fastsætter, at bebyggelse i delområde 1 må opføres i 1-2½ etager. Naboen har regnet ud, at der kun er 2.448 m2 grund at bygge på inden for delområdet, men lokalplanen giver en byggeret på 7.700 m2 etageareal.
Hvis byggeretten skal udnyttes, bliver det nødvendigt at bygge i 3½ etager. Lokaplanbestemmelserne strider mod hinanden, mener naboen.
“Det forhold, at…bestemmelser i en lokalplan…muligvis strider mod andre bestemmelser… påvirker generelt ikke lokalplanens eller bestemmelsernes gyldighed”, fastslår Planklagenævnet. Det kan betyde, at bestemmelserne bliver svære at håndhæve, men nævnet “ophæver som klart udgangspunkt ikke en lokalplan …fordi der i fremtiden eventuelt kan opstå tvivl om fortolkningen.
Hvad skal Kerteminde Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Kerteminde Kommune har fået medhold i, at kommuneplanrammen for centerområdet ved havnen må fastsætte en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed. Jeg lægger især mærke til to ting, som vi byplanlæggere kan tage til efterretning:
- Planklagenævnet accepterer, at centerformål er en ensartet anvendelse. Det er en forudsætning for en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed.
- Masterplanen for Kerteminde Havn spiller en rolle i Planklagenævnets afgørelse. Det tolker jeg sådan, at en helhedsplan for et område med forskellige bebyggelsestæthed styrker den planlægningsmæssige begrundelse for at fastsætte en bebyggelsesprocent for et rammeområde som helhed.
Links
Planklagenævnets afgørelse i sagen om byudvikling på Kerteminde Havn.
Kerteminde Kommunes tillæg 56 og 58 til kommuneplanen. Tillæg 56 blev vedtaget i april 2020, mens tillæg 58 blev vedtaget i august samme år. Tillæg 58 er alene udarbejdet for at udvide rammeområde 3.C.02. Tillægget fastholder den ændring af rammeområdet bebyggelsesprocent, som blev fastlagt i tillæg 56.
Kerteminde Kommunes lokalplan 314.
Hvornår må en kommune egentlig fastsætte en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed? Det er svært at sige præcist. To af betingelserne er, at der skal være tale om en planlægningsmæssig begrundelse og en forholdsvist ensartet anvendelse af rammeområdet som i Kerteminde. Desuden bør området ikke gennemskæres af større veje og jernbaner eller omfatte større, offentlige, ubebyggede arealer som f.eks. parker og parkeringspladser.
Århus Kommunes kommuneplantillæg 31 blev ophævet i marts. Planklagenævnet mente, at kommunen manglede en planlægningsmæssig begrundelse for at fastsætte en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed. Den afgørelse kan du læse mere om i artiklen “Planklagenævnet: Bebyggelsesprocent for rammeområdet under ét skal begrundes planmæssigt“.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
