Hvorfor bygger vi ikke tættere, når vi bygger rækkehuse i dag? Bebyggelsesprocenten er ofte nede på 30 eller lavere – det svarer til tætheden i et parcelhusområde. Kartoffelrækkerne er en rækkehusbebyggelse, der bliver fremhævet gang på gang, og her er bebyggelsesprocenten oppe på 115. Næsten 4 gange tættere end i en moderne rækkehusbebyggelse.
Vi kan ikke bo så tæt i dag, vil nogen måske indvende. Men hvorfor egentlig ikke? Det går fint i Kartoffelrækkerne. Faktisk så fint, at priserne er steget voldsomt de senere år. Bør en kommune sige nej til Kartoffelrækkernes bebyggelsesafstande i dag på grund af skygge- og indbliksgener? Det ser vi nærmere på i denne artikel.
Kartoffelrækkernes højder og afstande
Et Kartoffelrækkehus er 8½ meter dybt. Der er 11 meter til kip, og husene er opført i 2½ etager. Taghældningen er på 45 grader, og det betyder, at facadehøjden er 6½ meter. Som du formentlig ved, ligger rækkehusene i parallelle stokke. Afstanden mellem stokkene på gadesiden er 16 meter. På gårdsiden er afstanden 9 meter.
Der er næppe tvivl om, at en bebyggelse som Kartoffelrækkerne ville betyde udarbejdelse af en lokalplan. Alene højder og etageantal ligger ud over, hvad man kan forvente at få lov til i forlængelse af bygningsreglementet § 176. Men lad os lade det ligge og forholde os til afstandene. Ville kommunen acceptere tætheden mellem bygningskroppene – de givne højder taget i betragtning?
På snittet ses de omtrentlige højder på Kartoffelrækkernes bebyggelse og afstandene mellem bygningskroppene.
Bør en kommune sige nej til Kartoffelrækkerne i dag?
Det nuværende bygningsreglement er forbavsende ukonkret. Men i gamle dage brugte man det skrå højdegrænseplan som pejlemærke for, hvor tæt to bebyggelser kan ligge på hinanden uden at skabe skygge- og indbliksgener. Det skrå højdegrænseplan tager udgangspunkt i, at bebyggelse ikke må ligge nærmere skel end 2½ meter. Men derudover er grundreglen, at bebyggelse ikke må være højere end 1,4 gange afstanden til skel.
På illustrationen nedenfor er de eksisterende skel i Kartoffelrækkerne vist med blåt. Med rødt er vist det skrå højdegrænseplan. Som man kan se, ville det være nødvendigt at flytte skel længere ud i gaden, hvis det skrå højdegrænseplan skulle overholdes. I dag ligger skel i facadelinjen, men hvorfor ligger det ikke i afgrænsningen af forhaven 4 meter fra facaden?
Det lyder som en formalistisk finte. Men det ville være oplagt at trække skellet i grænsen mellem privat forhave og offentlig vej. Med det skrå højdegrænseplan overholdt, ville vi så være bekymrede for skygge- og indbliksgener? Ville kommunen sige nej til tætheden mellem bygningerne i en ny bebyggelse som Kartoffelrækkerne? Ikke nødvendigvis, vel?
På snittet ses de eksisterende skel med blå og det skrå højdegrænseplan med rødt. Skellinjerne skal flyttes længere ud i gaden, hvis det skrå højdegrænseplan skal overholdes. Men hvorfor skal skellinjerne egentlig følge facaden?
På nedenstående luftfoto med matrikelskel ses det forhåbentlig – trods fotografiets dårlige opløsning – hvordan skellinjerne følgerne facaderne mod gaden og ikke afgrænsningen af de private forhaver. Forhaverne ligger på en stor matrikel, som tilhører Kartoffelrækkernes ejerforening. Men skel kunne vel lige så godt følge forhavernes afgrænsning som facadelinjen? Det ville vel være mere oplagt. Fulgte skellinjen forhavernes afgrænsning, ville det skrå højdegrænseplan stort set være overholdt.
