Odense Kommune har overset en garage, da bebyggelsesprocenten skulle beregnes. Det er så væsentlig en retlig mangel, at Planklagenævnet 15. april ophæver kommunens dispensation fra lokalplanens bebyggelsesprocent – også selvom garagen medfører en marginal stigning i bebyggelsesprocenten. Afgørelsen er desuden en reminder om, at hensigtsmæssighed ikke er Planklagenævnets bord. Og at ejerforhold ikke noget, der fastsættes i lokalplaner.
Tilbygning med 3 boliger
Odense Kommune giver byggetilladelse til 3 boliger i en tilbygning til en trelænget gård i Killerup landsby. Kommunen dispenserer fra bebyggelsesprocenten i lokalplan 4-504 og fra lokalplanens bestemmelse om ovenlysvinduer. Men ellers er projektet i overensstemmelse med lokalplanen, vurderer kommunen.
En nabo klager. Planklagenævnet stadfæster hovedparten af kommunens afgørelse: Ovenlysvinduerne kræver dispensation, og kommunen har hjemmel til at dispensere. Projektet er i øvrigt i overensstemmelse med lokalplanen. Lige bortset fra det med bebyggelsesprocenten. Den bliver overskredet, og kommunen dispenserer på et forkert grundlag. På dét punkt ophæves kommunens dispensation.
Bebyggelsesprocenten forkert beregnet
Lokalplanens § 8.6 fastsætter, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 25. Kommunen regner sig frem til, at bebyggelsesprocenten bliver 26,9 og giver dispensation på det grundlag. Naboen klager og kommunen opdager en fejl: Den indbyggede garage er glemt i beregningen. Bebyggelsesprocenten bliver i virkeligheden 27,9.
Det er en forholdsmæssig forøgelse af bebyggelsesprocenten på knapt 4 %. Kommunen tilkendegiver i klagesagen, at man fortsat ønsker at give dispensationen. Kommunen påpeger også, at bebyggelsesprocenten var beregnet til 28,9, da dispensationssagen var i partshøring. Er der tale om en mindre, acceptabel fejl?
Det mener Planklagenævnet ikke. Den forkerte beregning af bebyggelsesprocenten er en retlig fejl, og den er væsentlig: Dispensationen ophæves. “Det kan (ikke) udelukkes”, skriver nævnet, “at oplysningen om den korrekte bebyggelsesprocent ville kunne have ført til et andet resultat” – kommunen ville måske have afvist at dispensere, hvis man have kendt den korrekte bebyggelsesprocent. Desuden peger nævnet på, at kommunen ikke kan træffe en ny afgørelse om dispensation i forbindelse med en klagesag.
Hvad skal Odense Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Det korte svar er, at vi skal udregne bebyggelsesprocenten rigtigt. Selv en mindre divergens er efter Planklagenævnets vurdering en væsentlig retlig fejl, som medfører ophævelse af kommunens afgørelse.
En bebyggelsesprocent på 27,9 er 4 % højere end en bebyggelsesprocent på 26,9. Det kan synes som en bagatel. Men nævnet har vel ret: Lad os sige, at en kommune tidligere har afvist at dispensere til en bebyggelsesprocent på mere end 27 inden for et lokalplanområde. Så vil det være problematisk ud fra lighedsgrundsætningen, hvis kommunen – uden at vide det – giver dispensation til en bebyggelsesprocent på 27,9.
Bonusinfo 1: Hensigtsmæssighed er ikke Planklagenævnets bord
“Om kommunen…vil meddele dispensation…er en skønsmæssig afgørelse, som Planklagenævnet ikke kan tage stilling til. Nævnet kan ikke tage stilling til, om en dispensation er rimelig eller hensigtsmæssig, herunder i forhold til klagerens interesser”, skriver nævnet.
I sagen i Odense Kommune mener klageren, at projektet medfører økonomisk værditab, mere trafik samt indbliks- og skyggegener. “Dette vedrører ikke retlige forhold…men… hensigtsmæssighed, og Planklagenævnet har derfor ikke kompetence til at behandle dette spørgsmål”. Det er altså ikke nævnets bord, om en dispensation bør gives. Nævnet forholder sig kun til, om den kan gives.
Bonusinfo 2: Ejerforhold reguleres ikke i lokalplaner
Klageren påpeger, at boligerne i tilbygningen til gården i Killerup skal bruges til udlejning. Det er i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelser i § 3.1, mener klageren. I § 3.1 står der bl.a., at lokalplanområdet udlægges til boligformål.
Planklagenævnet stadfæster heldigvis, hvad vi byplanlæggere tager som udgangspunkt: “Nævnet bemærker, at ejerforhold ikke kan reguleres af planloven, og at det derfor ikke tillægges vægt, om der vil ske en udlejning af boligerne”. Ejerforhold kan med andre ord ikke fastsættes i en lokalplan – bortset fra at planlovens § 15, stk. 2, nr. 9, fastsætter, at en lokalplan kan stille krav om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger.
Relevante links
Planklagenævnets ophævelse af Odense Kommunes dispensation fra bebyggelsesprocent.
Odense Kommunes lokalplan 4-504.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
