Bebyggelsesprocent er noget andet end bebygget areal. Byggeloven fastsætter beregningsregler for bebyggelsesprocenten – herunder fradrag i beregning af etagearealet. Bebygget areal er ikke reguleret i byggeloven eller defineret i planloven. Derfor gælder byggelovens fradragsregler som udgangspunkt ikke. Det fastslår Planklagenævnet i sin orientering nr. 23.
Fradrag for sekundær bebyggelse eller ej?
Bebygget areal – og bebyggelsesgrad – er grundlæggende noget andet en bebyggelsesprocent. De to første begreber handler om bebyggelsens fodaftryk på grunden. Det tredje handler om etagearealets omfang i forhold til grundens størrelse. Bebyggelsesprocenten fastlægger ikke, hvor stor en del af grunden der må være bebygget.
Men der er en anden væsentlig forskel på begreberne – en forskel, som ofte overses ifølge Planklagenævnet: Beregning af bebyggelsesprocenten reguleres i byggeloven. Det betyder bl.a., at en del af den sekundære bebyggelse må trækkes fra, når etagearealet beregnes. Det gælder hverken bebygget areal eller bebyggelsesgrad. Fastlægger lokalplanen ikke, hvad der skal regnes med, så skal al bebyggelse regnes med – også sekundær bebyggelse.
Den overdækkede terrasse skal ikke regnes med
Fanø Kommune giver byggetilladelse til et nyt sommerhus. Lokalplanen fastsætter, at det bebyggede areal på grunden ikke må overstige 180 m2. Kommunen giver en dispensation, for sommerhuset – inklusiv overdækket terrasse – fylder 219 m2.
Men der er slet ikke brug for en dispensation, afgør Planklagenævnet. Selve sommerhuset er på 180 m2, og den overdækkede terrasse på 39 m2 skal ikke regnes med i det bebyggede areal. Lokalplanen fastsætter, at højst 40 % af terrassearealet må overdækkes. På det grundlag, vurderer nævnet, at det er hensigten i lokalplanen, at overdækkede terrasser ikke skal regnes med i det bebyggede areal.
Skur og overdækket terrasse skal regnes med
Gribskov Kommune giver byggetilladelse til en tilbygning til et sommerhus i Holløse. Det bebyggede areal lander på 131 m2, afgør kommunen. Det er i strid med lokalplanen, som fastsætter et loft på det bebyggede areal på 120 m2. Kommunen dispenserer.
Men kommunen har ikke taget en overdækket terrasse og et skur med i beregningen. Det er en fejl, vurderer Planklagenævnet. For der står ikke noget i lokalplanen om, at visse typer bebyggelse er undtaget fra loftet for det bebyggede areal. Kommunens dispensation ophæves.
Bygning på 30 m2 overskrider loft på bebygget areal
Odense Kommune vurderer, at en bygning på 30 m2 i Næsby opføres i overensstemmelse med lokalplanen. Ansøgeren får en byggetilladelse, men Planklagenævnet ophæver tilladelsen. Bygningen strider mod lokalplanens krav om, at det bebyggede areal ikke må overstige 40 % af grundarealet, afgør nævnet.
Grunden er på 4.728 m2, og der er i forvejen opført bygninger med et fodaftryk på 1.874 m2. 40 % af 4.728 m2 er 1.891 m2. Det resterende grundareal, som må bebygges, er på 17 m2. En bygning med et fodaftryk på 30 m2 kræver dispensation.
Hvad skal de tre kommuner og vi andre gøre i fremtiden?
Planklagenævnet orienterer nr. 23 husker os byplanlæggere på, at vi skal blande os uden om beregningen af bebyggelsesprocenten. Vi fastsætter bebyggelsesprocenten i lokalplanen. Resten er op til byggesagsbehandlerne.
Det forholder sig til gengæld anderledes med både bebygget areal og bebyggelsesgrad. Her er det afgørende, at vi definerer i lokalplanen, hvad der skal regnes med. I min optik bør vi gøre det altid – også selvom vi mener, at al bebyggelse skal regnes med. Står det præcist i lokalplanen, er hverken byggesagsbehandlere eller borgere senere i tvivl om, hvilke regler der gælder.
Links
Planklagenævnet orienterer nr. 23.
Planklagenævnets afgørelse i sagen om den overdækkede terrasse på Fanø.
Planklagenævnets afgørelse i sagen om i Holløse.
Planklagenævnets afgørelse i sagen om bygningen i Næsby.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
