Tre ud af fire ejere af ejendomme i Ærøskøbings bymidte får ikke medhold i Planklagenævnet. Ejendommene må ikke bruges til fritidsboliger, fordi anvendelsen strider mod lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Nævnets afgørelser er interessante, fordi de både forholder sig til formålsparagraffen og redegørelsens betydning, til dispensationsmulighed, til berettiget forventning og myndighedspassivitet, og til forskelsbehandling og kommuneplanens rammebestemmelser.

Nej til fritidsboliger i bymidten

Ærø Kommune siger nej: Ejerne af fire ejendomme i Ærøskøbing får ikke lov til at bruge dem til fritidsboliger. Kommunen vurderer, at det strider mod anvendelsesbestemmelserne i den bevarende lokalplan for bymidten.

De fire ejere klager til Planklagenævnet, og én af dem får medhold: Ejendommen ligger i lokalplanens delområde 3. Anvendelsesbestemmelserne fastsætter, at delområdet kun må bruges til boligformål.

Boligformål udelukker ikke fritidsboliger

Det fremgår ikke af anvendelsesbestemmelserne for delområde 3, at der skal være tale om helårsbeboelse. Derfor er det tilladt at bruge ejendommen til fritidsbolig, afgør Planklagenævnet

Det gælder, selvom det fremgår af lokalplanens formålsparagraf og redegørelse, at lokalplanområdet kun må anvendes til helårsbeboelse. Forhold, der ønskes reguleret, kan ikke fremgå af formålsparagraffen alene, pointerer Planklagenævnet, og redegørelsen er ikke bindende for borgerne.

Fritidsbeboelse i strid med anvendelsesbestemmelserne

I de tre andre tilfælde fastholder Planklagenævnet kommunens afslag. Ejendommene ligger i lokalplanens delområde 1. Anvendelsesbestemmelserne fastsætter, at delområdet kun må bruges til centerformål i form af butikker, restauranter, mindre ikke-generende fremstillingsvirksomhed og offentlige formål.

Derfor er det i strid med anvendelsesbestemmelsen af anvende ejendommene til boliger – herunder fritidsboliger – konstaterer Planklagenævnet. Det er ikke muligt at dispensere, fordi en dispensation strider mod lokalplanens principper.

Berettiget forventning om fritidsbeboelse?

Byrådet har vedtaget, at man ikke vil håndhæve bopælspligten, påpeger en af de tre ejendomsejere. Så må der da være en berettiget forventning om, at boligerne i Ærøskøbing kan bruges som fritidsboliger?

Planklagenævnet medgiver, at en kommunes tilkendegivelser kan medføre, at kommunen er forpligtet til at dispensere fra en lokalplanbestemmelse. Men i denne sag har ejendomsejeren ikke fået et konkret tilsagn fra kommunen om, at det er tilladt at bruge ejendommen som fritidsbolig. Derfor er der ikke tale om en berettiget forventning.

Borgmesteren kendte til fritidsboligen

Borgmesteren og en udvalgsformand ønskede mig tillykke med fritidsboligen i 2015, skriver den anden af boligejerne. Altså har kommunen kendt til fritidsboligen i flere år. Der må være tale om myndighedspassivitet, når kommunen først kræver forholdet lovliggjort i 2021.

At borgmesteren kendte til fritidsboligen er ikke ensbetydende med, at kommunen kendte til den, pointerer Planklagenævnet. Det er forvaltningen og ikke borgmesteren, der skal håndhæve lokalplanen.

Breve blev sendt til København

I 2016 sendte Ærø Kommune breve til min adresse i København, påpeger ejendomsejeren. Dét må være udtryk for, at kommunen godt vidste, at jeg bruger ejendommen i Ærøskøbing til fritidsbolig?

Kommunens breve fra 2016 handler om offentliggørelse og vedtagelse af den bevarende lokalplan for bymidten i Ærøskøbing, konstaterer Planklagenævnet. Det er standardskrivelser – ikke et udtryk for, at kommunen ved, hvad ejendommen i Ærøskøbing bliver brugt til. Derfor er heller ikke brevene et grundlag for at konkludere, at kommunen har forholdt sig passiv.

Ulovlig forskelsbehandling?

Ærø Kommune har for nylig givet tilladelse til, at to ejendomme i lokalplanens delområde 1 må anvendes til fritidsboliger. Når kommunen siger nej til fritidsboliger nu, så er det forskelsbehandling, mener den tredje af de tre ejendomsejere.

En kommune skal som udgangspunkt behandle borgerne ens, konstaterer Planklagenævnet. Men Ærø Kommune må ikke dispensere fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse. Lighedsgrundsætningen forpligter ikke kommunen til at give en ulovlig dispensation nu. Heller ikke selvom kommunen har gjort det før.

Kommuneplanen tillader boliger

Det fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser, fremhæver ejendomsejeren, at rammeområdet må bruges til boliger. Altså må det være tilladt at bruge ejendommene inden for området til fritidsboliger.

Nej, vurderer Planklagenævnet. Det afgørende er, at fritidsbeboelse er i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelse, som er bindende for borgerne. Det ændrer ikke på dén konklusion, hvad der er tilladt i henhold til kommuneplanens rammebestemmelser.

Hvilke boliger refererer lokalplanen til?

Det fremår i anvendelsbestemmelserne, at lokalplanens delområde 1 må udnyttes til fremstillingsvirksomheder, der kan integreres i et område med boliger. Det fremgår også, at der må indrettes bed and breakfast i lokaler, der er godkendt eller kan godkendes til beboelse.

Med formuleringer som disse, så må det da være tilladt at bruge bymidtens ejendomme til boliger – herunder fritidsboliger – mener den tredje ejendomsejer. Det giver ikke mening at integrere erhverv med boliger, hvis der slet ikke må være boliger i bymidten.

Bed and breakfast er ikke beboelse

Planklagenævnet fastslår, at bed and breakfast er erhverv i planlægningsmæssig forstand. Derfor kan denne anvendelse ikke sidestilles med beboelse. Hvordan begrebet boliger skal fortolkes i formuleringen “integreres i et område med boliger” – det forholder nævnet sig ikke til.

Lokalplanens formulering kan skyldes, at der findes lovligt etablerede boliger i bymidten, der skal tages hensyn til – altså boliger, som er etableret, før lokalplanen blev vedtaget. Det er muligvis grunden til, at Planklagenævnet ikke tager stilling.

Mere information

Planklagenævnets afgørelse i sagerne om fritidsboliger i Ærøskøbings bymidte:

• Afgørelse, hvor ejendomsejeren får medhold i, at ejendommen må udnyttes til fritidsbolig.
• Afgørelse, hvor kommunen får medhold i afslag på dispensation trods ejendomsejerens påstand om berettiget forventning.
• Afgørelse, hvor kommunen får medhold i afslag på dispensation trods ejendomsejerens påstand om myndighedspassivitet.
• Afgørelse, hvor kommunen får medhold i afslag på dispensation trods ejendomsejerens påstand om overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser med mere.

Ærø Kommunes lokalplan 9-9B.

Gå ikke glip af nyhedsbrev

Hvis du ikke vil gå glip af artiklerne om Planklagenævnets afgørelser, så tilmeld dig mit nyhedsbrev her: https://www.carlsensplaner.dk/tilmeld-dig-nyhedsbrev/

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.