Gentrificering er en af de største trusler mod vore storbyer, fordi kapital og velhavende tilflyttere presser nuværende beboere og virksomheder ud. Men sådan behøver det ikke at være, skriver Michael W. Mehaffy i “Our City – Countering Exclusion in Public Space” og henviser til Jane Jacobs: Det er monokultur, der er problemet, ikke penge. Kapital og velhavende tilflyttere er et plus, hvis de medfører variation og muligheder i et kvarter uden at presse nogen ud. Det handler om at ramme midten på “The Jacobs Curve”. Men er det så nemt og enkelt?

Koncentration og overophedning er udfordringen

Tidligere flyttede de velhavende til forstæderne og overlod bymidten til fattigrøvene. Nu er det omvendt, men det bliver det ikke bedre af. Byteoretikere som Richard Florida har (før) promoveret den opfattelse, at væksten spreder sig som ringe i vandet fra en kreativ klasse i bymidten. Men sådan fungerer det ikke, siger Jane Jacobs. Vi skal blande byen.

Bymidtens popularitet fører til overophedning med prisstigninger til følge, som presser de fattigste ud. Det traditionelle svar på overophedning har været klassisk markedsteori: Når priserne stiger på boliger og erhvervsbyggeri i en bymidte, så skal vi bygge mere. Stigende efterspørgsel skal mødes med større udbud. Men sådan fungerer en by ikke, påpeger Mehaffy. Det viser sig snarere, at et større udbud kan skabe mere efterspørgsel og dermed øge udfordringen. Det ses f.eks. i Vancouver, siger Mehaffy.

Vi skal blande byerne, siger Jacobs, men hvordan?

Hvis vi ønsker den inklusive by, hjælper hverken ringe i vandet-tænkning eller større udbud. Vi skal ramme midten af “The Jacobs Curve”, hvor vi får mest variation for pengene. Det kræver, at vi tager andre midler i brug, og her har Jane Jacobs flere redskaber i værktøjskassen, siger Mehaffy:

• Geografisk spredning: Når tegnene på overhedning viser sig, skal vi forsøge at sprede væksten fra et kvarter til andre områder i byen. Ikke puste til ilden ved at bygge mere.
• Bevare gammelt: Vi ved, at gamle bygninger ofte er billigere end nye. Derfor er det vigtigt at beholde eksisterende byggerier i et område for at sikre boliger og erhvervslokaler til dem, som ikke kan betale så meget.
• Varierede grundstørrelser: Store grunde kan udnyttes af storkapital og velhavende mennesker. Hvis vi vil gøre det muligt for middelklassen og lavindkomstgrupperne – de nuværende beboere – at bygge, så skal der også være mindre grunde.
• Ejendomsskatter: Beskatning af ejendomsværdier kan medvirke til at holde priserne nede, så et kvarter ikke gentriceres.
• Offentlige investeringer: Institutioner og andre offentlige investeringer kan bruges i nedslidte områder til at løfte dem videre.

Hvis det var så enkelt, så var problemerne løst?

Hvis det var så enkelt at styre de store byers popularitet, hvorfor findes gentrificering så stadig? Mehaffy citerer Peter Moskovitz: “Gentrification happens because of the wishes of just a few hundred public intellectuals, politicians, planners and heads of corporations”. Gentrificering er et system, der prioriterer kapital højere end mennesker – både de kommunale budgetter og privat afkast på ejendomme.

Grundejere kan have en helt åbenlys og legitim interesse i, at deres ejendomme stiger i værdi. Men er det virkelig rigtigt, at politikere og byplanlæggere ligefrem ønsker gentrificering? Eller har de netop arbejdet for at skabe den balance, som Jane Jacobs efterlyser – midten på “The Jacobs Curve”?

København var på røven i 80´erne, fordi middelklassen var flyttet til forstæderne. Siden har kommunen aktivt arbejdet på at hente skatteyderne tilbage til hovedstaden – f.eks. ved at stille krav om en høj gennemsnitlig boligstørrelse i nye bebyggelser og fremme lejlighedssammenlægninger. Det er lykkedes alt for godt og over al forvetning. Men det er en strategi, der handlede om blanding. Ikke gentrificering.

Er Jane Jacobs fokus på blandede kvarterer passé?

Nordregios rapport “Building affordable homes” fra marts 2020 peger på, at udfordringerne er de samme i hele Norden: Urbanisering betyder stigende boligpriser i Helsinki, København, Oslo, Reykjavik og Stockholm. Tendensen er efterhånden så udbredt, at ikke kun lavindkomstgrupperne men også middelklassen får svært ved at finde en bolig, som er til at betale.

Vi skal sprede pengene fra bymidten til andre bydele, som har brug for et løft, skriver Mehaffy med reference til Jane Jacobs. Spørgsmålet er bare, om pengene overhovedet har brug for hjælp til at blive spredt ud i storbyens kvarterer, når byerne generelt er så dyre, at de kun er tilgængelige for de velhavende.

Der er problemer med segregerede bydele i f.eks. København og Oslo, hvor lavindkomstgrupper med ringe fremtidsudsigter koncentreres. Så her giver det vel mening at skabe mere social balance og nye muligheder for de eksisterende beboere? Et af redskaberne i København til at “løse” problemerne med segregering er at mindske antallet af støttede boliger i de såkaldte ghettoområder, og det skaber nok Jacobsk blandede bydele i Tingbjerg og Mjølnerparken på sigt.

Problemet er bare – så vidt jeg kan se – at mindre segregering i ghettoområderne medvirker til at mindske udbuddet af boliger, som er til at betale for lavindkomstgrupperne og middelklassen. Når vi ikke samtidig blander bedre på Vesterbro og i Gentofte, så styrkes den generelle tendens: Hovedstadsområdet bliver et reservat for de velhavende.

Måske er koordinerede infrastrukturprojekter en vej frem

Jane Jacobs ville formentlig sige, at det ikke skyldes hendes teori. Vi skal bare i gang med at skabe social variation i både de velhavende eksisterende og de nye bydele i København. Men hvordan ville hun skabe variation i gamle kvarterer, hvor boligpriserne allerede er tårnhøje, og byggemulighederne begrænsede? Ville hun øge andelen af støttet byggeri i Nordhavn for at styrke den sociale blanding i København som helhed – på bekostning af den lokale variation?

Mehaffy skriver, at øget udbud ikke ser ud til at være løsningen. I stedet for at mindske boligpriserne ser det ud til at øge efterspørgslen. I Helsinki er erfaringen nok snarere, at det ikke er muligt at udvide udbuddet tilstrækkeligt, fordi byggemulighederne i de attraktive bydele er begrænsede. Hvis politikerne skruer op for det støttede byggeri, ser det ud til at skade de borgere, som ikke har adgang til en støttet bolig.

I Finland koordinerer stat, byregioner og kommuner udvikling af bl.a. infrastruktur, transport og boliger i såkaldte MAL-samarbejder. Elasticiteten er lav i hovedstadsregionen: Udbuddet ikke kan øges tilstrækkeligt, fordi der mangler attraktive byggegrunde. Derfor giver det måske mere mening at investere i infrastruktur, som udvider byggemulighederne, end det gør at investere i støttet boligbyggeri?

“State-subsidised housing in all probability crowds out privately funded housing… Housing supply on the free market will therefore decrease, resulting in greater competition between buyers… Through MAL aggreements municipalities can, for example, be engaged in zoning a sufficient quantity of developable land”. Building affordable homes om boligbyggeri i Helsinki, Nordregio marts 2020.