I Helsinki stiger boligpriserne af samme grunde som i de andre nordiske storbyer: Urbanisering og et udbud af boliger, som ikke kan følge med efterspørgslen. Finnerne prioriterer at give boligstøtte til lavindkomstgrupperne frem for at bruge pengene på subsidier til socialt boligbyggeri. Og så forsøger de at skabe flere attraktive byggemuligheder for at øge boligudbuddet. Kan den finske strategi inspirere os i Danmark?

Fra støttet byggeri til individuel boligstøtte

I Danmark har vi en stor andel af almene boliger og vi kan sikre flere ved at stille krav i lokalplanerne. Planloven giver hjemmel til at bestemme, at 25 % af ny boligmasse skal være almene boliger. De er forholdsvist billige, fordi huslejen fastsættes på grundlag af driftsudgifterne – ikke boligens markedsværdi. Billige boliger sikrer vi os også med regulering af huslejen i boligbyggerier, som er opført før 1992.

De danske kommuner har ret til at anvise beboere til 25 % af de almene boliger. Resten af boligerne går til dem, som har stået længst på venteliste. På det private lejeboligmarked er det ejeren, der bestemmer, hvem der får lov til at leje. Hovedparten af de billige boliger går derfor ikke nødvendigvis til de borgere, som har mest brug for dem. Til gengæld kan folk med lav indkomst søge boligstøtte og få tilskud til at betale huslejen i lejeboliger.

Finland har både støttet boligbyggeri og individuel boligstøtte som os. Men finnerne har i de seneste år prioriteret den individuelle støtte frem for offentlig støtte til byggeriet. I 1995 blev der brugt omtrent lige så mange penge på individuel boligstøtte som på byggeri. I 2018 gik 90 % af pengene til individuel boligstøtte.

Det handler om at give støtten til dem med det største behov og undgå at presse et boligmarked yderligere, hvor udbud ikke kan matche efterspørgsel. Som det andet ben i den finske boligstrategi arbejdes der samtidig på at øge udbuddet af boliger med de såkaldte MAL-aftaler mellem stat, byregioner og kommuner.

Denne artikel tager udgangspunkt i Nordregios rapport “Building affordable homes: Challenges and solutions in the Nordic Region”, som udkom den 30. marts 2020. Nordregio er et forskningscenter, som er etableret af Nordisk Ministerråd. Forskningscenteret interesserer sig blandt andet for byplanlægning.

Finland prioriterer individuel boligstøtte, fordi det målretter støtten til lavindkomstgrupperne.

Den finske sektor for lejeboliger

I Finland bor to ud af tre husstande i ejerbolig, mens resten bor til leje. Den fordeling mellem ejere og lejere har stort set ikke ændret sig de seneste 15 år. I de større byer er det dog kun hver anden, der ejer. Derfor spiller lejeboliger en større rolle generelt end i f.eks. Norge, hvor 80 % af husstandene bor i egen bolig, og staten prioriterer at få lavindkomstgrupperne ind på ejerboligmarkedet. Den norske strategi for boliger til folk med lav indkomst kan du læse om i artiklen her.

Det finske lejeboligmarked – og særligt den støttede boligsektor – er komplekst set med (mine) danske øjne. Der findes private lejeboliger, hvor huslejen ikke reguleres, og så er der huslejereguleret støttet boligbyggeri. Men inden for det spektrum er der mange varianter og udbredelsen af de forskellige boligtyper er skiftet de seneste 20 år – særligt omkring finanskrisen i 2008.

Der findes en støttet boligsektor med almindelige familieboliger og boliger til folk med særlige behov (ældre, handicappede og studerende). Det kunne minde om det danske støttede boligbyggeri med den afgørende forskel, at adgang til disse boliger bygger på en samlet vurdering af boligbehov, indkomst og formue. Der er dog ikke et loft for, hvor meget du må tjene, og så er der krav om social blanding i det enkelte boligbyggeri.

Ud over en støttet boligsektor, der ligner den danske, så findes der right-of-occupancy – en slags hybrid mellem andelsboliger og støttede lejeboliger – og desuden har den finske regering prioriteret subsidier til det private lejeboligbyggeri siden finanskrisen. Der er mulighed for både statsgaranterede lån og et særligt kortvarigt lån til private lejeboliger med et loft for beboernes indkomst. Denne støttetype skal skabe boliger til lav- og mellemindkomstgrupper.

Byggemulighederne i Helsinki er begrænsede. Hvis det offentlige beslutter sig for at opføre mere støttet byggeri, betyder det, at antallet af privatopførte boliger falder. Det medfører stigende boligpriser for dem, som ikke får adgang til en støttet bolig.

Individuel boligstøtte som det primære redskab

Trods de mange forskellige typer lejeboliger så udgør penge til det støttede byggeri kun 10 % af de statslige udgifter, men 90 % af midlerne går til individuel støtte til finner med særligt behov. Antti Kurvinen, som har skrevet artiklen om de finske forhold i Nordregios rapport, peger på flere forklaringer på, at støtten til boligbyggeriet mindskes, mens den individuelle boligstøtte stiger, herunder:

• Stigende boligpriser: Byggemulighederne i Helsinki er så begrænsede, at udbuddet ikke kan følge med efterspørgslen. Derfor betyder mere støttet boligbyggeri, at der bliver bygget færre boliger på markedsvilkår. Kurvinen påpeger, at én støttet bolig afføder 0,6 bolig mere i det samlede regnskab. Færre private lejeboliger betyder højere husleje for dem, der ikke kan få en støttet, huslejereguleret lejebolig.
• Målrettet støtte: Støttede boliger udgør kun en lille del af den samlede boligmasse, og det er de færreste, der får adgang til dem. Ved at give boligstøtten direkte til de finner, som har behov for en økonomisk håndsrækning, bliver hjælpen givet mere ligeligt og ikke kun til de heldige.
• Segregering: Støttet finsk boligbyggeri skal være socialt blandet for at undgå segregering, men i praksis sker det modsatte. I udsatte kvarterer er det svært at få de resursestærke til at bo i støttet boligbyggeri. I eftertragtede kvarterer betyder kravet om social blanding, at andelen med lav indkomst generelt bliver mindre.

Diagrammatisk er her vist et attraktivt boligområde. Hvide huse er boligblokke med velhavende beboere, som har råd til en bolig på det private boligmarked. Blå huse er støttet boligbyggeri. Kravet om social blanding i det støttede boligbyggeri betyder, at der også er boliger til forholdsvist velhavende beboere. Det medfører – for boligområdet som helhed – at andelen af lavindskomtgrupper er forholdsvist lavt. Det modsatte gør sig gældende i mindre attraktive boligområder.

Den finske regering støtter altså som udgangspunkt borgerne og ikke byggeriet. Støtte til byggeriet bliver særligt brugt til at holde gang i boligbyggeriet, når markedet drosler ned. I 2009, umiddelbart efter finanskrisen, stod det støttede boligbyggeri for en andel på 60 %. Udover boligstøtte til borgerne prioriterer Finland en indsats for at udvide udbuddet af boliger i de store byer ved hjælp af MAL-aftaler.

Samarbejder om infrastruktur og arealanvendelse

MAL-aftaler handler om samarbejder mellem stat, byregioner og kommuner om byudvikling. Aftalerne skaber en fælles, overordnet forståelse for de regionale behov og en strategi for at nå de afledte målsætninger. Det kan f.eks. være en samlet indsats for arealudlæg til nye boliger koordineret med etablering af den nødvendige infrastruktur.

Investering i bedre trafikale forbindelser er måske et bedre redskab til at skaffe boliger til lav- og mellemindkomstgrupper end støtte til boligbyggeri. Veje, toge og buslinjer kan skabe nye attraktive udviklingsområder og dermed udvide byggemulighederne i hovedstadsområdet. Med flere byggemuligheder er der håb om at øge boligudbuddet, så udbud svarer til efterspørgsel. Og det burde medføre boliger, der er til at betale for andre end de rigeste.

MAL-aftaler handler om en koordineret indsats mellem stat, regioner og kommuner, der skal sikre flere byggemuligheder og dermed billigere boliger.

Inspiration til Danmarks indsats for boliger til lavindkomstgrupper?

Det er svært at sige for én, som ikke er ekspert i hverken danske eller finske boligtyper, om vi i Danmark kan lade os inspirere af de mange forskellige typer af lejeboliger i Finland. Hos os har vi den støttede boligsektor og huslejeregulerede boliger i ejendomme, opført før 1992. Det giver en mængde billige boliger, men det er kun de 25 % almene boliger, som kommunerne har anvisningsret til, der nødvendigvis går til borgere med behov for en lav husleje.

I Finland går de billige, offentlige boliger til lavindkomstgrupperne, og offentlig støtte til byggeri af private lejeboliger bliver brugt strategisk til at sikre, at boligerne gavner de rigtige. De korte boliglån gives f.eks. kun til boligbebyggelser med et loft over lejernes indkomst. Omvendt har finnerne ikke billige boliger nok, og de har ikke løst udfordringen med segregering.

MAL-aftaler virker rigtigt lovende, fordi urbaniseringen medfører en efterspørgsel på boliger, som ikke kan løses i den enkelte kommune. Nordregios rapport går desværre ikke i dybden med aftalernes konkrete mål og resultater. Spørgsmålet er, om vi kan gøre noget tilsvarende i Danmark, eller vi mangler det stærke, regionale lag, som kan sikre et samarbejde mellem kommunerne i hovedstadsområdet og Østjylland?