6 nye sommerhusgrunde i tilknytning til et stort sommerhusområde kræver lokalplan, afgør Planklagenævnet. Er alle sommerhusudstykninger så lokalplanpligtige? Ikke nødvendigvis, tænker jeg. Afgørelsen drejer sig en udstykning i et område med særlige naturbeskyttelsesinteresser. Og så er der muligvis risiko for store udlejningssommerhuse.
Kræver 6 sommerhusgrunde lokalplan?
Kræver det lokalplan at udstykke en ejendom i 6 sommerhusgrunde, når ejendommen ligger i tilknytning til et eksisterende sommerhusområde i Lyngsbæk? Nej, vurderer Syddjurs Kommune. Udstykningen udvider kun områdets areal med 5 %. Ejendommen er allerede omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.13.S.17, som udpeger den til sommerhusområde.
En grundejerforening klager til Planklagenævnet, og nævnet ophæver kommunens afgørelse. I modsætning til kommunen vurderer nævnet, at udstykningen af de 6 sommerhusgrunde forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan.
Hvornår er der pligt til at udarbejde en lokalplan?
Planlovens § 13, stk. 2, fastsætter, at der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller et større bygge- eller anlægsarbejde, fastslår Planklagenævnet til en start. Men hvornår er der så i praksis pligt til at udarbejde en lokalplan? Det er der, når der er tale om en væsentlig ændring af det bestående miljø, skriver nævnet.
Projektets omfang har stor betydning, fortsætter nævnet. Men de visuelle, funktionelle og miljømæssige konsekvenser i forhold til områdets karakter kan også medføre lokalplanpligt. Det samme gælder for mindre projekter i sårbare områder. Det er ikke afgørende, om et projekt har positiv eller negativ indvirkning på miljøet.
Sommerhusgrundene er en væsentlig ændring
De 6 nye sommerhusgrunde i Lyngsbæk medfører en væsentlig ændring af det bestående miljø, vurderer Planklagenævnet, og dermed er der lokalplanpligt:
- Sommerhusgrunde på en hidtil ubebygget ejendom er en “væsentlig ændring i anvendelsen af ejendommen og nærområdets karakter og landskabsmæssige værdi”.
- “Nævnet (lægger) vægt på den samlede størrelse af den ejendom, som ønskes udstykket, i forhold til sommerhusområdets størrelse”.
- “Udstykningen sker i et sommerhusområde, hvor rekreative natur- og friarealer har en særlig betydning for områdets karakter og værdi. Ejendommen (er udpeget) i kommuneplanen til et område med særlige naturbeskyttelsesinteresser”.
- “Udstykning(en) har en sådan karakter, at det er relevant at inddrage offentligheden…hvor offentligheden får mulighed for at udøve indflydelse på planlægningen, herunder i forhold til sommerhusenes udformning”.
Hvad skal Syddjurs Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Hvad skal vi udlede af denne afgørelse i Planklagenævnet? Er enhver udstykning af sommerhusgrunde lokalplanpligtig? Noget kan tyde på det, når en lille udvidelse af et sommerhusområde – i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser – medfører krav om lokalplan. Hvornår etableres et sommerhusområde ikke på et hidtil ubebygget areal?
Men lokalplanpligten i Lyngsbæk knytter sig ikke kun til udvidelsens størrelse. Der er nogle lokale forudsætninger, som sandsynligvis ikke gælder alle steder. Derfor kan vi ikke konkludere, at enhver sommerhusudstykning kræver lokalplan, som jeg ser det. For det første ligger ejendommen i et område med særlige naturbeskyttelsesinteresser.
Reel grund til bekymring for store udlejningssommerhuse?
For det andet deler Planklagenævnet tilsyneladende klagerens bekymring for store udlejningssommerhuse. Rammebestemmelserne fastsætter en maksimal størrelse på et sommerhus på 230 m2 inklusiv sekundær bebyggelse. Men den regel kan fraviges, mener klageren, for rammen fastsætter også en bebyggelseprocent på 15. Det kan medføre sommerhuse på 440-620 m2, grundenes størrelse taget i betragtning.
Er der reel grund til bekymring for store udlejningssommerhuse, når kommuneplanrammen fastsætter en maksimal størrelse på det enkelte sommerhus – ud over bebyggelsesprocenten? Måske ikke. Men en af Planklagenævnets begrundelser for lokalplanpligt er, at offentligheden skal mulighed for indflydelse på sommerhusenes udformning – herunder formentlig størrelsen.
Links
Planklagenævnets afgørelse om de 6 sommerhusgrunde.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
