“Eksisterende” er et problematisk, udflydende ord at bruge i lokalplanbestemmelserne. Det viser en afgørelse i Planklagenævnet fra midten af februar. For hvad betyder “eksisterende”? Betyder det forholdene ved lokalplanens vedtagelse? Eller forholdene, som de tager sig ud aktuelt?

Nej til to boliger i enfamiliehus

En grundejer i Snekkersten søger om tilladelse til at dele et enfamiliehus op i to boliger. Huset er på 432 m2. Grundejeren vil rive et anneks på 82 m2 ned og i stedet opføre tilbygninger på 296 m2 – herunder en ny, fælles indgang til de to boliger.

Helsingør Kommune siger nej. Anvendelsesbestemmelsen i lokalplan 1.122 fastsætter, at eksisterende huse på mere end 400 m2 etageareal må deles op i to boliger. Men det er der ikke tale om her, vurderer kommunen, og det vil stride mod lokalplanens anvendelsesbestemmelse at dispensere.

“Definitionen af eksisterende huse er huse på tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse”, skriver kommunen i sin afgørelse og fortsætter “Det (er) vores vurdering, at der ikke er tale om et eksisterende hus på over 400 m2 på tidspunktet for lokalplanens gennemførelse”.

“Eksisterende” er ikke ved lokalplanens vedtagelse

Det eksisterende hus er på 432 m2, men grundejeren vil rive 82 m2 ned og derefter bygge til. Ud af det oprindelige hus, er der kun 350 m2 tilbage. Derfor er der ikke længere tale et eksisterende hus på mindst 400 m2 etageareal. Forudsætningen for en opdeling i to boliger er væk. Jeg kan godt følge kommunens logik.

Men det kan Planklagenævnet ikke. Grundejeren klager, og nævnet ophæver kommunens afslag. Det fremgår ikke af lokalplanens anvendelsesbestemmelse, vurderer nævnet, at eksisterende huse kun omfatter huse, som fandtes ved lokalplanens vedtagelse. Lokalplanens redegørelse støtter ikke en sådan opfattelse. Huse på mere end 400 m2 må deles op i to boliger.

Planklagenævnet uddyber sin begrundelse: Kommunen har tidligere vurderet, at huset kan udvides med 270 m2 etageareal. Hvis det er tilladt at udvide det eksisterende hus, så huset bliver større end 400 m2 – så er det også tilladt at dele huset op.

Hvad skal Helsingør Kommune og vi andre gøre i fremtiden?

Eksisterende må betyde de huse, som fandtes, da lokalplanen blev vedtaget. Hvad skulle ordet “eksisterende” ellers betyde? Dét var min første reaktion, da jeg læste Planklagenævnets afgørelse. Men ved nærmere eftertanke kan jeg godt se, at “eksisterende” kan tolkes anderledes:

Lokalplanen åbner tilsyneladende mulighed for ny bebyggelse. I det øjeblik tilbygningen er opført, så er det “eksisterende” bebyggelse. Er der tale om samlet 400 m2 etageareal eller mere, så må huset deles op i to boliger.

Jeg har brugt ordet “eksisterende” i lokalplanbestemmelser flere gange – som regel, når det er intentionen at fastholde terrænet, som det ser ud ved lokalplanens vedtagelse. Men det er tydeligvis et problematisk, udflydende ord at bruge. “Oprindelig” eller “ved lokalplanens vedtagelse” er sandsynligvis ord, som bedre holder vand.

Links

Planklagenævnets afgørelse i sagen om de to boliger i Snekkersten.

Helsingør Kommunes lokalplan 1.122.

Ordvalget i en lokalplan kan have afgørende betydning for håndhævelsen af bestemmelserne, som afgørelsen om de to boliger i Snekkersten viser. Også formuleringer som “tilpasses” og “god helhedsvirkning” kan være svære at håndhæve. Det kan du læse mere om i artiklen “Planklagenævnet: Tilpasses eksisterende bebyggelse og god helhedsvirkning for uklart“.

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.