Planklagenævnet ophævede onsdag sidste uge Sønderborg Kommunes afgørelse om, at en udstykningsplan for 23 sommerhuse er i overensstemmelse med lokalplanen. Lokalplanens kortbilag fastsætter en udstykningsplan med 44 grunde. 23 i stedet for 44 sommerhuse er så væsentlig en afvigelse fra kortbilaget, at det kræver dispensation. Og en dispensation strider mod lokalplanens principper.
Udstykningsplan i strid med lokalplanen
Sønderborg Kommune giver tilladelse til en ny bebyggelse på 23 sommerhuse i Mommark. Kommunen dispenserer fra en række bestemmelser i lokalplan LY 27 for sommerhusområdet. I samme ombæring vurderer kommunen, at udstykningsplanen er i overensstemmelse med lokalplanen.
En grundejerforening i nærområdet klager over kommunens afgørelse, og Planklagenævnet giver foreningen ret: Udstykningsplanen er ikke i overensstemmelse med lokalplanen. Kommunens tilladelse ophæves.
Udstykningsplanen i strid med kortbilaget
I lokalplanens § 4.1 fremgår det, at “udstykning skal foretages i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan på vedhæftede kortbilag 2”. Kortbilag binder kun, hvis der er henvist til dem i bestemmelserne, skriver Planklagenævnet i afgørelsen, og dét er der netop i paragraffen – henvist til kortbilaget.
På lokalplanens kortbilag 2 er vist en udstykningsplan, hvor lokalplanområdet opdeles på 55 grunde – heraf 44 inden for den del af området, som afgørelsen drejer sig om. Kommunen har givet tilladelse til 23 sommerhuse – ikke 44.
Er færre sommerhuse er problem?
Er det nu er problem, at kommunen tillader færre sommerhuse end de 44 vist på lokalplanens kortbilag? Ja, vurderer Planklagenævnet: “Henvisningen til kortbilag 2 indebærer, at bilaget i et vist omfang er bindende i forhold til udstykning af arealet, men…visse fravigelser kan være i overensstemmelse med lokalplanen”.
Er 23 i stedet for 44 sommerhuse så en acceptabel fravigelse? Det mener Planklagenævnet ikke: “Nævnet finder…at en udstykning af 23 matrikler i stedet for de planlagte 44 udstykninger afviger så væsentligt fra den retningsgivende udstykningsplan, at det kræver dispensation”.
Dispensation strider mod lokalplanens principper
Så er det vel bare at give den dispensation, ligesom kommunen har dispenseret fra andre bestemmelser i lokalplanen? Så enkelt er det ikke. For den planlagte struktur er en del af lokalplanens principper, skriver Planklagenævnet, og principperne kan der ikke dispenseres fra.
Nævnets afgørelse er nuanceret: 23 matrikler i stedet for 44 er en væsentlig afvigelse fra udstykningsplanen. Og det er “så væsentlig (en) ændring af lokalplanens struktur, at det er i strid med planens principper”, står der i afgørelsen.
Hvad skal Sønderborg Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
23 i stedet for 44 sommerhuse vil “medføre, at området vil kunne få en væsentlig anden karakter, der afviger fra det sommerhusområde, der fremgår af lokalplanen”, mener Planklagenævnet og henviser her måske til den karakter, som klageren forventer: Større sommerhuse med betydeligt flere gæster, hyppigere udlejning og mere trafik.
Derfor kan man spørge sig selv, om det ikke er rimeligt, at der skal udarbejdes en ny lokalplan. Men objektivt planteknisk mener jeg, at der er to ting, Sønderborg Kommune og vi andre kan lære 2 ting om lokalplaners detaljeringsniveau og principper på baggrund af Planklagenævnets afgørelse.
Velovervejet detaljeringsniveau i lokalplanerne
Det fremgår i redegørelsen i lokalplan LY 27, at et landsplandirektiv åbner mulighed for lokalplanens 55 nye sommerhuse. Men selve bestemmelserne fastsætter intet om antallet. Kortbilag 2 med de 55 grunde er derfor mere restriktivt end bestemmelserne.
- Løsere kortbilag: Havde kortbilag 2 udelukkende vist vej- og stistrukturen samt udlæg af fælles grønne arealer, ville projektet for de 23 sommerhuse næppe have været i strid med lokalplanens principper.
- Mere præcise bestemmelser: Havde bestemmelserne fastsat noget om et spænd i antallet af sommerhuse – f.eks. mellem 20 og 55 – ville kortbilagets 55 grunde ikke være et bindende antal. “Såfremt der er uoverensstemmelse mellem kortbilag og lokalplanbestemmelser, går lokalplanbestemmelserne…forud”, skriver Planklagenævnet i afgørelsen. Muligheden for færre sommerhuse end de 55 kunne evt. formuleres som en dispensationsbestemmelse.
Småjusteringer i den planlagte struktur lovlige
Den planlagte struktur er en del af lokalplanens principper. Men vi må kunne udlede af Planklagenævnets afgørelse, at justeringer af den planlagte struktur kan være lovlige til en vis grad. Men går grænsen i Mommark ved 29 eller 41 sommerhuse eller noget helt tredje? Det er svært at vide. Nævnets afgørelse ser ud til at fokusere mere på betydningen for lokalplanområdets karakter end de eksakte antal sommerhuse.
“Bilaget (er) i et vist omfang…bindende i forhold til udstykning af arealet, men…visse fravigelser kan være i overensstemmelse med lokalplanen”, står der i afgørelsen. Nogle fravigelser må altså være tilladte uden dispensation.
Må der også være fravigelser med et omfang, som kræver dispensation, uden at dispensationen strider mod lokalplanens principper? Det står ikke klart ud fra Planklagenævnets afgørelse. En halvering af antallet af sommerhuse er i hvert fald for meget.
Relevante links
Planklagenævnets afgørelse i sagen om Sønderborg Kommunes beslutning om, at udstykningsplanen er i overensstemmelse med lokalplan LY 27.
Sønderborg Kommunes lokalplan LY 27.
I mine artikel “Planklagenævnet: Lokalplanens principper omfatter fordeling mellem friarealer og bebyggelse” og “Planklagenævnet ophæver byggetilladelse: Bebyggelsesplanen er et af lokalplanens principper” kan du læse om et par lignende afgørelser om den planlagte struktur som lokalplanprincip.
Bonusinfo: Trafik og adgangsforhold ikke Planklagenævents bord
23 store sommerhuse betyder flere sommerhusgæster end 44 mindre, mener klageren, og det vil skabe mere trafik. Derfor bør der udlægges en ny vejadgang til sommerhusområdet i stedet for Fiskervej. Alternativt skal vejbidraget tilpasses den faktiske brug.
Planklagenævnet afviser at tage stilling til denne del af klagen: “Øget trafik og adgangsvej…vedrører ikke retlige forhold efter planloven, men afgørelsens hensigtsmæssighed, og Planklagenævnet har derfor ikke kompetence til at behandle spørgsmålet”.
Med andre ord: Lokalplanen må fastsætte vejadgang fra Fiskervej – uanset trafikmængden. Om vejadgang bør ske fra Fiskervej er en kommunal afgørelse – ikke noget, Planklagenævnet kan tage stilling til.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
