Planklagenævnet ophævede Aarhus Kommunes kommuneplantillæg 31 og lokalplan 1090 den 31. marts. Afgørelsen er superinteressant, fordi den drejer sig om muligheden for at fastsætte bebyggelsesprocenten for et rammeområde som helhed og ikke for hver ejendom inden for rammeområdet. Det stiller bl.a. krav om planmæssig begrundelse og en forholdsvist ensartet anvendelse.

Planlægning for nyt boligområde

Aarhus Kommune udarbejder en ny lokalplan 1090 for et område i den nordlige del af Århus på hjørnet af Randersvej og Bøgegade. Området er ekstensivt udnyttet. Her ligger kun en motorcykelforhandler og en enkelt bolig. Ellers bliver området brugt til oplag af jord, sten og byggematerialer. Kommunen vil planlægge for en boligbebyggelse på 2-5 etager i stedet.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med bestemmelserne for kommuneplanens rammeområde 14.02.06 CE. Derfor udarbejdes et kommuneplantillæg 31 sammen med lokalplanen. Tillægget deler rammeområdet op i 2 dele – rammeområderne 14.02.06 CE og 14.02.28 CE – og så øges det maksimale etageantal inden for rammeområde 14.02.28 CE til 6 etager. Men den afgørende ændring er tillæggets fastsættelse af rammeområdernes bebyggelsesprocent.

Bebyggelsesprocent for området under ét

I rammeområde 14.02.06 CE var bebyggelsesprocenten fastsat til 130 for hver enkelt ejendom. Med kommuneplantillæg 31 fastsættes bebyggelsesprocenten til 130 for området under ét i rammeområde 14.02.06 CE. Og bebyggelsesprocenten fastsættes til 165 for området undet ét i det nye rammeområde 14.02.28 CE.

Dén ændring klager en gruppe beboere fra nærområdet over. De er utilfredse med, at bebyggelsesprocenten øges til 165 i rammeområde 14.02.28 CE. De peger på, at den bliver 212 i lokalplan 1090´s delområde 1 – altså inden for en del af rammeområde 14.02.28 CE.

Begrundelse mangler – kommuneplantillæg ophæves

Planklagenævnet fastslår, at det som udgangspunkt er lovligt at fastsætte en bebyggelsesprocent for et rammeområde eller et delområde under ét. Det åbner mulighed for, at nogle ejendomme inden for området er mere tæt bebygget end andre, så længe den samlede bebyggelsesprocent overholdes. Forudsætningen er, at området udlægges til en forholdsvist ensartet anvendelse, at området ikke gennemskæres af større veje, og at det ikke omfatter arealer udlagt til parker eller lignende.

En bebyggelsesprocent for et område som helhed forudsætter dog en planmæssig begrundelse, påpeger Planklagenævnet. Begrundelsen mangler for kommuneplantillæg 31. Det er en væsentlig retligt mangel, og derfor ophæver nævnet tillægget og dermed også lokalplan 1090.

Hvorfor skal vejareal og eksisterende bebyggelse regnes med?

For at forstå Planklagenævnets afgørelse må vi se på de faktiske forhold i den del af Århus, som nu bliver til rammeområde 14.02.28 CE: I den nordlige del af rammeområdet ligger en eksisterende boligbebyggelse. I den vestlige del af området ligger Randersvej som en bred bræmme.

Hvorfor skal Randersvej og den eksisterende boligbebyggelse indgå i beregningsgrundlaget for rammeområdets bebyggelsesprocent, spørger Planklagenævnet. Der er ingen intention om at bebygge vejen eller erstatte bebyggelsen, så hvad er den planmæssige begrundelse?

Politikere og borgere får svært ved at vurdere det reelle omfang af bebyggelse inden for lokalplan 1090´s område, mener Planklagenævnet. Lokalplanen fastsætter et maksimalt etageantal, som svarer til en bebyggelsesprocent på knapt 165. Men samtidig tillades yderligere arealer og bygningsdele – ud over det maksimale etageareal – som reelt betyder en højere bebyggelsesprocent. Her tænker nævnet formentlig bl.a. på, at lokalplanen åbner mulighed for kældre med loft mere end 1,25 meter over terræn.

Hvad skal Aarhus Kommune og vi andre gøre i fremtiden?

Den korte konklusion er, at vi byplanlæggere skal være meget påpasselige med at fastsætte en bebyggelsesprocent for et rammeområde i kommuneplanen under ét:

1. Der skal være en tydelig planmæssig begrundelse.
2. Anvendelsen af rammeområdet skal være forholdsvist ensartet.
3. Rammeområdet må ikke gennemskæres af større veje og jernbaner – heller ikke selvom de ligger i kanten af området.
4. Der må ikke være større arealer inden for området, som er udlagt til offentligt formål uden bebyggelse. Det kan f.eks. være parker og parkeringspladser.

Bonusinfo: Vejret og parkeringsregulativ er ikke lokalplanstof

Beboerne klager over, at lokalplan 1090 tildeler vejret til deres private parkeringsområde uden aftale. Planklagenævnet fastslår, at lokalplanen ikke tildeler vejret. Det kan den heller ikke, for vejret skal tildeles i henhold til lov om private fællesveje. Men kommunen må gerne vedtage en lokalplan, selvom realiseringen forudsætter tilladelse eller dispensation fra anden lovgivning.

Beboerne påpeger, at lokalplanens krav til antallet af parkeringspladser ikke lever op til kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. Men det skal lokalplanbestemmelserne heller ikke, pointerer Planklagenævnet. Lokalplanen må ikke stride mod kommuneplanen, men retninglinjerne for parkeringsarealer udfør ikke en del af kommuneplanen.

Relevante links

Planklagenævnets ophævelse af lokalplan 1090 og kommuneplantillæg 31.

Aarhus Kommunes lokalplan 1090.

Aarhus Kommunes kommuneplantillæg 31.

Vejledning om kommuneplanlægning af 15. maj 2008: Kommuneplanvejledningen fastsætter de samme grundbetingelser for en bebyggelsesprocent for rammeområdet som helhed, som fremgår af Planklagenævnets afgørelse.

Vejledningen supplerer: Skal der lokalplanlægges for en del af et rammeområde med en samlet bebyggelsesprocent? Så skal ejerne af ejendomme uden for lokalplanområdet men inden for rammeområdet underrettes, hvis lokalplanen fastsætter en højere bebyggelsesprocent end rammebestemmelsen. Det medfører reelt, at ejerne uden for lokalplanområdet må regne med en lavere bebyggelsesprocent end rammebestemmelsen fastsætter.

Naturklagenævnet orienterer (NKO) 315 fra 2004: Naturklagenævnet henviser til en afgørelse fra 12. februar 2004, der drejer sig om et kommuneplantillæg 4 i Fredensborg-Humlebæk Kommune. Tillægget skulle åbne mulighed for, at kunstmuseet Louisiana kunne udvides i rammeområdet for Humlebæk Havn. Derfor blev anvendelsesmulighederne udvidet med museumsformål og roklub.

Kommuneplantillægget fastsætter en fælles bebyggelsesprocent for rammeområdet. Det er grunden til, at Naturklagenævnet ophæver tillægget. Det er ikke nok at påpege – som kommunen gør – at bebyggelsesprocenten altid har været fastsat for rammeområdet under ét. Når anvendelsesbestemmelsen ændres, skal en fælles bebyggelsesprocent (gen)begrundes.

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.